Después del derrumbe mortal de una torre de condominios de 12 pisos en el suburbio de Surfside en Miami en 2021, los legisladores estatales implementaron nuevos requisitos para los condominios más antiguos. Los edificios que tienen al menos 30 años, como la torre Champlain que se derrumbó, tienen que someterse a inspecciones especiales, hacer reparaciones y reunir fondos de reserva para el mantenimiento futuro. La fecha límite es a fines de este mes.
Con las inspecciones en marcha, las facturas están llegando. Para algunas asociaciones, los costos ascienden a millones de dólares, y los propietarios de condominios, muchos de los cuales son jubilados con ingresos fijos, están en apuros.
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Aproximadamente un millón de unidades están sujetas a las nuevas reglas que requieren un gran capital. Algunos propietarios esperan vender sus unidades en lugar de cumplir, otros se están yendo y otros buscan inversores que los rescaten.
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El analista Peter Zalewski, fundador de la consultora inmobiliaria con sede en Miami Condo Vultures, lo llama el acantilado de los condominios.
"Lo compararía con lo que vimos durante la Gran Recesión, que son efectivamente edificios zombi. Estas son las unidades en las que una pequeña minoría tendrá que básicamente cargar con la cruz o pagar por todos los demás que no pueden pagar, ya sea que no puedan o elijan no pagar", dijo Zalewski.
Según el recuento de Zalewski, en el sur de Florida, incluidos los condados de Miami-Dade, Broward y Palm Beach, tres cuartas partes de todas las unidades de condominios en venta tienen más de 30 años y están sujetas a las nuevas reglas. En la temporada de verano, que suele ser muy concurrida, las ventas bajaron un 21.5% interanual y el precio promedio bajó un 2.4%. En el tercer trimestre de este año, las propiedades en venta aumentaron un 60% en comparación con el mismo período del año anterior.
Las evaluaciones especiales, impuestas para realizar las reparaciones, han sido tan altas como $200,000 por propietario de unidad, y las facturas de reparación han llegado a $15 millones, según un informe reciente del Palm Beach Post.
“Lo que está sucediendo ahora es que estos informes están llegando, se están elaborando presupuestos de tarifas de mantenimiento y muchas juntas no quieren reconocer cuánto será”, dijo Zalewski. “Se enviarán todas las facturas y la gente recibirá sus pequeños folletos donde dice cuánto tiene que pagar cada mes. Los recibirán en enero. Así que ahora es como la calma antes de la tormenta”.
En septiembre, el gobernador de Florida, Ron DeSantis, convocó una sesión especial para abordar este abismo financiero de la asociación de condominios. Sin embargo, los líderes legislativos decidieron esperar hasta que comience la sesión regular a principios de 2025 para considerar la posibilidad de realizar cambios en la ley, diciendo que necesitan tener una mejor idea de los aspectos financieros involucrados, según el Palm Beach Post.
Stefania Ancona, una agente inmobiliaria en Miami, dice que el grupo de compradores ahora es extremadamente limitado, por lo que los vendedores tienen que pagar las nuevas evaluaciones primero o reducir sus precios. Pero hay otra salida: los inversores.
Uno de esos edificios, el edificio de condominios Bay Garden Manor en West Avenue en Miami, se venderá a un gran inversor y se derribará para dar paso a una propiedad de lujo frente al mar, dijo Ancona.
"Creo que es seguro decir que pueden ocurrir ejecuciones hipotecarias o ventas en corto. Todavía no lo sé. No he visto muchas todavía, porque, nuevamente, los inversores están comprando los edificios que consideran que están en una ubicación deseable", dijo.
Los precios de los condominios bajaron aproximadamente un 2% en la temporada de verano, y Zalewski dijo que eso es solo el comienzo.
“Recién en septiembre la zona comenzó a recibir información sobre los peligros”, dijo Zalewski. “Los compradores desinformados vieron precios más bajos [en el verano] y pensaron que era mejor comprar ahora para poder poseer un pedazo del sur de Florida. Hay muchos compradores que se arrepienten en este momento”.
